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フリーランスや起業したい方のなかには、マンションをそのまま事務所利用したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、住宅専用マンションに住んでいる場合、事務所として利用するには、いくつか注意しなければならない点があります。
そこで今回は、事業用物件の賃貸借契約を検討している方向けに、自宅マンションの事務所利用はできるのか、事務所利用可能物件と住宅専用物件の違いとできない理由について解説します。
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マンションの事務所利用はできる？
パソコン一つさえあれば事業がおこなえるため、自宅マンションをそのまま事務所利用しようと考える方が現在、多い傾向にあります。
マンションの事務所利用はできるのかどうか、以下に解説します。
マンションの利用規約を確認する
マンションの入居時には意識していない方も多いかもしれませんが、マンションは大家さんによって定められた利用規約に基づいて利用しなければなりません。
マンションの利用規約には「居住用」「事務所可」などの使用用途が記載されています。
使用用途が「事務所可」である場合、事務所利用ができます。
一方、使用用途が「居住用」である場合、事務所利用はできません。
万が一、大家さんに無断で居住用マンションを事務所利用してしまうと、発覚した際には、強制退去をさせられてしまう可能性があります。
まずは、マンションの利用規約から、事業所可の物件であるかどうかを確認しましょう。
マンションオーナーと相談する
マンションの使用用途が居住用であった場合、オーナーに相談して契約内容を変更してもらえないか相談しましょう。
居住用マンションを事務所利用へ変更すると、最終的にはオーナーに負担がかかってしまいます。
そのため、居住用マンションを事務所利用できるかどうかは、オーナーの判断によって決まるからです。
たとえば、事業内容がエステサロンだった場合、不特定多数の方がマンションに出入りするため、他の入居者とのトラブルに繋がる可能性があります。
また、居住用物件と事務所可物件では、オーナーが納める税金の負担額が異なります。
比較的、人の出入りが少ない事業だと、事務所利用が認められる傾向です。
オーナーに事務所利用を相談するときは、事業内容の詳細を分かりやすく伝えてアピールすると良いでしょう。
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マンションの事務所利用可能物件と住宅専用物件の違い
マンションの事務所利用可能物件と住宅専用物件は、オーナーが納めるべき税金と契約形態に違いがあります。
マンションの事務所利用可能物件と住宅専用物件の違いについて、以下に解説します。
マンションオーナーが納めるべき税金の違い
マンションの事務所利用可能物件と住宅専用物件の違いは、オーナーが納めるべき固定資産税と消費税です。
まず、固定資産税は、住宅専用物件よりも事務所利用可能物件のほうが高くなってしまいます。
これは、双方の敷地面積の扱い方が異なるからです。
住居専用物件だと、マンションの階段や廊下などの共用部分は、敷地面積に含まれません。
一方、事務所利用可能物件だと、マンションの共用部分はも敷地面積に含まれます。
固定資産税は、敷地面積の広さによって固定資産税が決まります。
したがって、共用部分まで敷地面積に含まれる事務所利用可能物件のほうが固定資産税が高いのです。
次に消費税においては、住宅専用物件は非課税ですが、事務所利用可能物件は課税対象です。
つまり、住居専用物件だと消費税が加算されないのに対して、事務所利用物件だと消費税が加算されてしまいます。
このように、事務所利用可能物件は、住宅専用物件よりも、オーナーが納めるべき税金が増えてしまうのです。
契約形態の違い
マンションの事務所利用可能物件と住宅専用物件は、使用目的が異なるため、契約内容や入居時の審査などの違いがあります。
マンションを借りるときは、「居住契約」もしくは「事務所契約」のどちらかを選んで契約します。
契約内容と異なる使用をしていた場合、契約違反として判断されるため注意が必要です。
事務所利用可能物件は、住宅専用物件に比べて保証金や家賃、火災保険料が高額になる可能性があります。
これは、事務所利用可能物件だと、顧客や従業員など多くの方が利用するため、室内の損傷が激しいと予想されるからです。
退去時の現状回復義務においても、契約書内に特約として記載されている可能性も高いでしょう。
原状回復義務とは、入居中に室内の壁紙や床を傷付けてしまった事態に対して、原状回復させる義務があることです。
一般的な使用方法や経年劣化などで損傷した部分は該当されません。
事務所利用可能物件として契約をするときは、特約を含めて契約内容をよく理解し、入居前の室内の様子を写真データに残しておくと良いでしょう。
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マンションオーナーが居住物件を事務所利用してほしくない理由とは？
居住用物件として貸し出しをおこなっているマンションは、事務所利用してほしくないと思っているオーナーがほとんどです。
マンションオーナーが居住用物件を事務所利用してほしくない理由について、以下に解説します。
入居者間でトラブルが発生するから
マンションオーナーが居住用物件を事務所利用してほしくない理由の一つは、入居者間でトラブルが発生するリスクが高まるからです。
一般的な居住用のマンションだと、普段は入居者しか利用しないため、比較的静かな環境が維持できています。
しかし、事務所利用すると、利用内容によっては、入居者以外の顧客や従業員がマンションを出入りするようになるでしょう。
室内はもちろんですが、廊下や階段の利用率が増えるため、共用部分や上下階に音が響き渡り、結果的に騒音のクレームが発生する恐れがあります。
また、利用内容によっては、入居者以外の知らない方がマンションを出入りするようになるでしょう。
防犯面やセキュリティ面での不安を覚える入居者が増え、クレームにつながる可能性があります。
そのほかにも、顧客や従業員の駐車場の停め間違いが発生するかもしれません。
トラブルが発生すると、マンションオーナーが対応せざるを得なくなります。
これらトラブルは解決に導くのは難しく、マンションオーナーにとって大きな負担です。
マンションオーナーの多くは、入居者の安全を守り、なるべくトラブルを避けるように管理・運営しています。
したがって、トラブルのもとになる事務所利用を認めていないマンションーオーナーが多いのが現状です。
違法な事業の可能性があるから
違法な事業をおこなわれる可能性を懸念している点が、マンションオーナーが居住用物件を事務所利用してほしくない理由の一つです。
事務所利用として健全な事業を展開しているのがほとんどですが、一部で違法な事業をおこなうケースも少なくはありません。
万が一、入居者が違法な事業をおこなっていた場合、オーナーは入居者間とのトラブルだけでなくさまざまなリスクを負う可能性があります。
このように、居住用のマンションをわざわざ事務所利用として貸し出しするメリットが、オーナー側に少ないのが分かります。
したがって、マンションの事務所利用を断っているオーナーが多いのです。
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まとめ
マンションを事務所利用したいフリーランスや起業したい方は、まずはマンションの利用規約の確認をおこない、居住用であればマンションオーナーに相談しましょう。
入居者間のトラブルや違法な事業をおこなわれるリスクを避けるために、事務所利用してほしくないと思うオーナーが多いのが現状です。
事業内容を詳しく説明してオーナーの理解を得て、マンションの事務所利用を実現させましょう。
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大国住まい スタッフブログ編集部
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