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事故物件とは、心理的瑕疵が伴う物件とも言います。
不動産取引をする上で、入居の意志を左右される事項にもなるため、
告知義務が課される事故原因の場合がございます。
2021年5月に設定された新ガイドラインでは、告知義務について明確になったので、
その内容を解説していきます。
まずは原則として宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、
「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす」と考えられる場合には、
これを告げなければなりません。
ここでは、告知が必要でない場合を記載していきます。
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賃貸借・売買取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死
自然死とは
日常生活に起こりうる不慮の死の事を示しています。
具体的には、転落事故や、溺死、転倒事故、食事中の誤嚥などです。
隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した死亡事故
通常使用しない集合住宅の共用部分とは
隣の部屋や、普段は人の出入りがない場所や使用制限のある屋上など。
※ベランダやエレベーターなど、
日常生活を送る上で使用する共用部分で、
起こった事故や事件については告知対象です。
死亡事故発生から3年以上経過している
死亡事故から1人入居したら告知不要？
ガイドラインが設定されるまでは、そのようにしている業者もよくございましたが、
実際は間に誰か入居したかに関わらず、
死亡事故発生から3年以上たっていないと告知が必要です。
補足情報として、売買契約の場合は事故物件の告知義務に期限はございません。
理由は、賃貸借契約よりも金額が大きく心理的瑕疵による損害が大きくなるためです。
告知が必要な例外
賃貸借・売買取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死は、
告知不要と上記文章で解説しましたが、告知が必要になるケースがございます。
それは「特殊清掃が入った場合」です。
死亡してから発見まで日数かかってしまい、部屋の中に腐敗臭や染みが残った時です。
特殊清掃が必要場合は発見から3年以内は告知義務が不動産業者にございます。
まとめ
上記で告知が不要な事項をあげましたが、
冒頭でも記載したように相手方が物件契約するにあたって、
影響を大きく及ぼすと考えられるような死因は伝えなければなりません。
例えば、過去にニュースで取り上げられるような、
殺人事件があったなど死因や時期に関わらず、
把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。
弊社では告知義務にかかわらず、
借主が物件を決めるにあたっての判断に大きく影響が及ぼすことは、
事前に伝えるように心がけております。
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