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賃貸マンションで名義変更や保証人の変更はできるのか?

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カテゴリ:不動産の豆知識

「名義変更できますか?」

「名義変更の費用はいくらですか?」

「保証人を変更したい」など、名義変更についてよくご相談をいただきます。


名義変更について説明させていただきます。

名義変更が可能なケース

名義変更できる例
・個人契約から法人契約への賃貸借契約の変更
・契約者の結婚や離婚による賃借人の変更
・契約者の死亡により、遺族が契約者になる場合
・法人契約から個人契約への変更
・法人の名称が変更になった場合
・法人の代表者が変更になった場合 など
ただ、このほとんどのケースは【名義変更】ではなく【再契約】となります。

名義変更となる場合

【名義変更】となるのは契約者がそのままの場合です。
例をあげると
・結婚などで契約者の苗字か変わる
・同居人の追加、変更 など

<方法>
家主か管理会社へ連絡し、必要書類を提出だけです。
場合によっては覚書を取り交わします。
<必要書類>
名前変更後の身分証明書コピーや住民票
変更される入居者の身分証明書コピーや住民票
<費用>
無料~1万円前後

再契約となる場合

上記以外の場合、契約者が別の方に変更となるので現在の契約を解約し、次の契約者で再契約となります。
契約者が変わるので支払い能力など再度審査が必要になる為です。

<メリット>
新しく部屋を探して新規で契約するより礼金・鍵交換代・仲介手数料など契約時に必要な費用を安く抑えられる
すでに前契約者が支払っているので、次の方からいただかない場合が多い。

<注意点>
原状回復義務をそのまま引き継ぐ
前契約者による傷や破損は明け渡し時に貸主と立会いのもと原状回復の清算を済ませますが、再契約の場合は退去立会いをせず、原状回復をせず、次の契約者が入居を続けることがほとんどです。
次の契約者が退去立会い時に「この傷は前契約者によるものです。」なんて言い分は通りません。
※トラブルにならないためにも前契約者と話し合いをしておいたり、再契約時に家主側と退去時の清算の取り決めをしておくことが大切です。

<方法>
1、今の契約者が解約届け提出
2、次の契約者が申込
3、入居審査
4、次の契約者が重要事項説明を受け、契約する
<必要書類>
契約者:住民票、所得証明、顔写真
保証人:印鑑証明書
<費用>
・仲介手数料
家主と直接契約の場合は不要
管理会社を挟む場合は賃料の半月分が相場
※管理会社によっては賃料1ヶ月分の場合もあり
・保証会社委託料
総賃料30%~50%が相場
・火災保険料
2年プランで15,000円前後

連帯保証人の変更

連帯保証人の変更は基本的にはできません。
なぜなら保証人変更の依頼は家賃滞納やトラブルがあったや場合が多く、そのような状態では家主が保証人変更に応じることはほぼありえません。
家賃滞納もなく、借主による入居後のトラブルもなく、保証人変更に相当な理由があれば家主の承諾は得られるかもしれません。

例)契約者は夫、保証人は妻の父の場合
「離婚で別居により保証人を夫の親にしたい。」は相当な理由に思えます。
ただこの場合でも保証人予定の方に当初の保証人と同等、もしくはそれ以上の保証能力がなければ承諾はいただけないかもしれません。

名義以外に変更がある場合

結婚や離婚で苗字に変更があっただけで名義変更をしないからといって賃貸借契約にはさほど問題はありません。
ただ同居人の変更や追加があるのに申告せずに放置していると契約違反で賃貸借契約の解除の対象です。

【契約書には借主の報告義務が記載されている場合が多い】
入居者の追加、変更
勤務先、携帯番号の変更
保証人が死亡や自己破産 など

名義変更とは話が逸れましたが、どんな些細なことでも変更があったなら仲介してくれた担当さん、管理会社さんに報告することが大切です。


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