賃貸物件を探しているとき、普通借家契約と定期借家契約といった言葉を見たり、聞いたりする場合があります。
しかしほとんどの方は契約方法に種類があるのを知らずに契約してしまいがちですが、それぞれの契約方法について知っておけば自分に合った契約を結ぶのに役立ちます。
今回は普通借家契約と定期借家契約の違いと、メリットやデメリットについても解説します。
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賃貸借契約での普通借家契約と定期借家契約の違い
賃貸物件を借りるときの契約方法には、普通借家契約と定期借家契約の2種類がありますが、安心して暮らしていくためにはこの両者の違いについて知っておく必要があります。
まずは契約期間の更新について違いがあります。
定期借家契約は、オーナーによりあらかじめ一定の賃貸借期間が定められ、この契約期間が満了すれば契約は終了し、退去となる契約方法です。
契約はいったん終了しますが、貸主と借主双方の合意があれば、あらためて再契約すれば、今までどおり住み続けることは可能です。
一方の普通借家契約は、多くの場合契約期間は2年間となりますが、借主が契約の更新を望む場合、貸主はそれを拒絶できず、契約を更新して住み続けられます。
ただし例外として、借主による契約違反があった場合や、騒音や悪臭などトラブルが多い場合、家賃の滞納がある場合などは、契約更新の拒否が認められることもあります。
もう1つの違いは賃借料の増減額請求権についてです。
これは現在設定されている家賃の額が近隣の相場とくらべ、不相当であれば借主に対して家賃の増減を請求できる権利です。
賃貸物件の家賃の相場は不動産価格や築年数により変動するため、長く住み続けていると、入居時に設定した家賃の額が近隣の相場とかけ離れていく場合があります。
そのとき貸主には賃借料増減額請求権が認められるわけですが、定期借家契約の場合、その請求権を排除する特約を契約内容として定められます。
しかし普通借家契約はこの賃借料増減請求権の排除特約が認められず、代わりに家賃自体の値上げをなくし、一定の賃料にする特約が認められているのです。
両者の違いは主にこの2つですが、さらにこまかなところを見ていくと契約方法として定期借家契約の場合は書面が必要、普通借家契約の場合は口頭でも可といった違いがあります。
また契約期間も定期借家契約では制限がないのに対し、普通借家契約の場合は1年以上となり、期間満了の1年～6か月前までに貸主は借主に契約終了の旨を通知しなければいけません。
また中途解約も定期借家契約では借主・借主どちらからも認められず、普通借家契約の場合は借主からはいつでも可能ですが、貸主からは正当事由が必要となります。
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普通借家契約と定期借家契約のメリットについて
普通借家契約のメリットですが、まず市場に流通している物件の大半がこの普通借家契約である点で、これにより選択肢の幅が広がります。
賃貸物件を探すとき、立地や間取り、家賃や駐車場の有無など自分が求める条件が実際の物件となるべく合致するものを選ぶわけです。
つまり物件の数が多いほど、希望の条件に合う物件が見つかる可能性が高くなり、その結果、理想としていた生活を送れるメリットがあるのです。
次に転勤や転職など急に引っ越しが急に決まったときに、中途解約ができる点も借主としては大きなメリットで、通常は1～2か月前に申し出れば中途解約は可能となります。
さらに契約期間に定めが設けられていない賃貸借契約の場合は、借主側からはいつでも解約の申し出ができるため、余分な家賃の支払いを抑えられます。
また契約期間に定めがある契約での契約満了時に、貸主側から正当な事由が認められる解約の申入れがなければ、借主としては契約期間の更新もできるわけです。
逆に借主が忘れていたなどの理由で契約更新の申入れをおこなわなかった場合でも、法的に更新は自動的におこなわれるため、借主としては安心して住み続けられます。
一方の定期借家契約のメリットとしてまず挙げられるのが、短期での契約が可能な点で、普通借家契約のような2年契約などの縛りがありません。
期間としては3か月から半年で契約できる物件があり、そのため短期出張や自宅建設時の借り住まいなど、短期間だけの利用を目的とする方にとってはメリットとなります。
定期借家契約は契約期間満了後には退去が前提となるなど、借主にとって制限が多い物件であるため、普通借家契約とくらべ賃料設定が低い傾向にあり安く借りられます。
具体的には普通借家契約よりも10％ほど安い家賃のケースが多く、単に家賃の負担を抑えたい方は、契約内容をよく理解したうえで検討してみるのも良いでしょう。
この定期借家契約に使われる物件は、貸主が自身の居住のために建てた一戸建て物件や、住まなくなった中古マンションなどを貸し出すケースがあります。
つまり通常の賃貸物件よりも築浅であったり、設備が充実していたり、内装や使われている資材のグレードが高いなど良質な物件に住める可能性がある点もメリットです。
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普通借家契約と定期借家契約のデメリットについて
普通借家契約においてのデメリットとしては、家賃が高い点がまずあり、ほとんどの物件で定期借家契約にくらべ10％ほど高い傾向にあります。
普通借家契約の場合、契約更新が自動でなされたり、正当な事由がない限り住み続けられたりなど、借主にとって負担が少ない契約内容となっているのがその理由です。
また普通借家契約は借主が長期間変わらないケースがあり、そのため修繕費など長期的な視点での費用の回収をおこなう必要があり、そのため家賃を高めに設定しています。
次のデメリットは更新時の家賃変更についてであり、普通借家契約での更新時には家賃の改定がおこなわれる場合があり、このとき家賃は低くはならず高くなるのが通常です。
土地の相場は市場の動向によって大きく左右され、土地の価格が高騰すれば貸主にとって税金などの負担が重くなるため、家賃を上げて対応する可能性があるのです。
そして先述のとおり、賃貸借契約の内容が借主の負担が少ないものであるため、借主側から家賃の条件交渉を持ち出すのは難しい点もデメリットとして捉える必要があります。
一方の定期借家契約のデメリットは、まずは普及率が低いため物件そのものの数が少ない点が挙げられます。
普及率が低いと物件を探す作業に時間と労力がかかるうえ、希望の条件に合った物件も見つかりにくく、急いでいる場合は利用しにくいのです。
また中途解約ができない点もデメリットであり、契約満了の前に解約したい場合は、その契約内容に応じて、残りの期間の家賃を請求されるケースもあります。
ただ転勤や入院など正当な事由があり、その物件に住み続けるのが難しい場合は中途解約が認められますが、床面積が200㎡未満の物件に限られるため確認が必要です。
最後のデメリットは、契約期間満了後に住み続けたいのであれば、貸主の合意を条件として再度契約し直さなければいけません。
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まとめ
賃貸物件を借りる際、多くは普通借家契約での契約となり、定期借家契約の物件は数としては限られたものになります。
ただ物件が多いから条件が良い、少ないから悪いといったものではなく、それぞれにメリットとデメリットがあります。
どのような条件で借りたいのかを明確にして、それに合った契約方法を選びましょう。
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大国住まい スタッフブログ編集部
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