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店舗の居抜き物件とは?居抜き物件で開業をするメリット・デメリットを解説

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カテゴリ:不動産の豆知識

店舗の居抜き物件とは?居抜き物件で開業をするメリット・デメリットを解説

新装開店のお店のなかには、新築された店舗もありますが、中古物件をリニューアルした場合も多くあります。
また、中古物件のなかには居抜き物件があり注目度が増しているのですが、皆さんはご存じでしょうか。
この記事では、居抜き物件とは何か、居抜き物件で開業するメリットやデメリットについて解説します。

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店舗の居抜き物件とは?

店舗の居抜き物件とは?

居抜き物件とは、前の事業者が使っていた内装のほか、厨房や空調などの設備、什器などが残ったままの状態になっている店舗物件をいいます。
前の事業者が使っていたものが、そのまま残っているので、近年、コストを抑えてスピーディに開業できる店舗物件として注目度が増しています。

居抜き物件の概要

居抜き物件は、前の事業者によって店舗が営業されていたので、設備などを新たに準備するのに比べ費用や時間を圧縮できるのが特徴です。
しかし、居抜き物件のなかには、残っている内装や設備などを利用するために、別途、買い取らなければならないケースもあるので注意が必要になります。
このような費用は造作譲渡料と呼ばれており、賃貸借契約を結ぶ前に必ず確認しましょう。
また、設備や機器のうちリース物件が含まれている可能性もあり、それらが正しく稼働するかを確認するのも大切な作業になります。
そして、リース物件に関しては残額や契約年数など契約内容の詳細を把握する必要があります。
これらの確認を怠ると、店舗をオープンした後になってから、リース契約の設備や機器が判明するかもしれません。
このような場合には、リース会社によって設備や機器を回収されてしまうケースも考えられるので気を付けてください。

スケルトン物件

中古物件においては、居抜き物件のほかにスケルトン物件が存在します。
スケルトンは建物を支える骨組みを指し、柱や梁、床など建物の強度を形成する部材のことです。
店舗の内装設備がない、空っぽの物件をスケルトン物件と呼んでいます。
骨組みだけの状態で、内装や設備に工夫を施しやすくなり、オリジナリティを存分に発揮できるので、内装などにこだわりたい方にはおすすめです。
この点で、居抜き物件とは一線を画しており、開店するためには、工事などのために費用や時間を要するのが一般的です。
何と言っても設備などをゼロから自分で選ぶので、初期費用はかかりますが、全容を把握しやすく、納得感や安心感を得られるでしょう。
近年は、DIYの普及により、開店に向けて自分でコツコツ作りたい方などにも人気が集まっているようです。

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店舗の居抜き物件とは?居抜き物件で開業するメリット

店舗の居抜き物件とは?居抜き物件で開業するメリット

店舗の開業において注目されている居抜き物件には、メリットが多くあります。
ここでは、居抜き物件で店舗を開業するメリットを考えてみましょう。

初期費用を抑制できる

最大のメリットは、やはり開業時に必要な初期費用を大幅に節約できる点です。
前の事業者が使用していた設備や内装をそのまま譲り受けるのが基本になります。
このため、営業に必要な機能がほとんど揃っており、大掛かりなリノベーションや、新規で導入する設備が少なくて済むでしょう。
初期費用が少なくて済むと、投資資金を早く回収できるので、経営の安定を図るうえで大きなポイントになります。
開業のコストを回収してしまえば、サービスを向上するよう仕入れの強化や、設備の追加投資などに資金を回せるようになります。
また、他店舗の展開を考えている方にとっては、次の事業化に向けて重要な課題の解決につながるといえるでしょう。

スケルトン物件との違い

スケルトン物件の場合には、壁などがむき出しの状態のケースが多くなるため、壁や天井、床などを一から整備しなければなりません。
したがって、どんな場合においても、多少なりとも工事が必要になるのが一般的です。
その点、居抜き物件の場合には、ある程度は設備が整っています。
前の事業者が飲食店で、同じように飲食店を経営する場合には、食材さえあれば営業できるケースがあるほどです。

準備に必要な日程

工事をおこなう箇所が少なくて済むので、工事費がほとんど必要にならないかもしれません。
仮に、内装を一部変更する程度であれば、工期を短縮できるので、早い時期に開業できる点もメリットになってきます。

認知度に期待

仮に、以前同様に飲食店を経営するケースを想像してみましょう。
この場合、その場所には飲食店があると開店前から認知している方が多くいるはずです。
したがって、ゼロから始めるよりも有利になる可能性が見込めます。
うまくいくと、前の事業主の顧客を上手に取り込めるかもしれません。

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店舗の居抜き物件とは?居抜き物件で開業をするデメリット

店舗の居抜き物件とは?居抜き物件で開業をするデメリット

居抜き物件にはメリットが多くある一方、デメリットがあるのが実態です。
ここでは、居抜き物件で店舗を開業する際におけるデメリットを考えてみましょう。

前の店舗のイメージが残る

居抜き物件には、前の店舗のイメージが引き続き残るケースがあります。
以前同様に飲食店を経営するケースを例に出し、メリットをご説明しましたが、それがデメリットになるパターンも考えられます。
たとえば、飲食店だった場合に、美味しくない、値段が高い、頼んでから出てくるのが遅い、店員の接客態度が悪いなど、マイナスイメージが引き継がれるかもしれません。
また、営業していた際に騒音やゴミの処理などで近隣の方々に迷惑をかけていた場合には、新しい出店者にとって、その悪いイメージが不利に働く可能性も考えられます。
このようなケースでは、精一杯の努力を図ってイメージを刷新する必要があるでしょう。

内装などを変更する自由度が低い

以前の店舗の内装や設備、什器が残されている状態から新たな事業を起こすので、スケルトン物件のように空っぽの状態から店舗をつくる場合とは違ってきます。
このため、内装などを変更する自由度はどうしても低くなる点がデメリットの1つです。
また、現況の内装やレイアウトが気に入らないときに改装工事をするような場合には、想定以上のコストがかかってしまうケースが考えられます。
そのようなことを回避するためにも、現況の内装やレイアウトの問題点、不具合については、慎重に確認したうえで、契約するようにしましょう。

設備が稼働するか確認が重要

居抜き物件においては、設備が正常に稼働しないケースも起こり得ます。
そうなると、設備改修のために思いもよらない費用がかかってしまうかもしれません。
また、自身の店舗から持ってこようと考えていた設備や機器が、新しい店舗では規格が合わずに使えない可能性も考えられます。
面倒に感じるかもしれませんが、一つひとつの設備について落ち着いて確認するようにしましょう。

前の事業者が撤退した理由

前の事業主が閉店を決意したのには、それ相応の理由があるはずです。
この点も気にしたほうが良いのですが、情報を入手するのは難しいかもしれません。
たとえば、人の流れが悪い、嫌なにおいがする、騒音がうるさくて落ち着かない、近くに人気のライバル店がある、アルバイトが集まらないなどが考えられます。
これらの問題点は、無視するわけにはいかないですが、不動産会社からは情報を入手できないものもあります。
前の事業主が撤退した理由については、周辺で評判を聞いてみる調査や、できるだけ考えを巡らせてみるのも大切です。

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まとめ

居抜き物件は、コストを抑えてスピーディに開業できる点で人気が高いですが、設備の状況などのチェックポイントをしっかりと把握しなければなりません。
物件選びをする際には、はやる気持ちにブレーキをかけ、慎重に判断するようにしましょう。

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大国住まい スタッフブログ編集部

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