事故物件に住みたくない。
それ知ってたら借りなかったのに・・。
なんてことが無いように宅地建物取引業者（以下、業者）には心理的瑕疵について告知義務があります。
その中で「人の死」についての告知義務には曖昧な点も多く、課題が多いのも現状です。
ニュースなどで取り上げられた大きな事件、事故、近隣に反社会的勢力の事務所があるなどはっきりしている事例は判断できますが、前入居者がお餅をのどに詰まらせて亡くなられた場合は事故物件と判断するのか？など事故物件というには判断の難しい場合も多いのです。
告知義務に関する原状と課題
「1年経ったら言わないでしょ？」
「入居者が１度入れ替わればセーフですよね？」
「住人が病気でなくなった場合は借主に言う必要ないよね？」
なんて声もちらほら聞いたことあるのではないでしょうか？
心理的瑕疵の告知はそれほど基準が曖昧なんです。
・適切な調査や告知に判断基準がない
→円滑な流通、安心できる取引ができない現状
・所有する物件で死亡事故が生じた場合に全ての場合で説明が必要？
→高齢者の入居が困難になっている現状
それを解決する目的でこの度、国土交通省より
<宅地建物取引業者による人に死の告知に関するガイドライン案>
がだされましたので取り上げてみたいと思います。
告知について
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。
これでは相手方の事案の受け取り方次第なので全て説明が必要なのでは？でしたのでガイドラインで告知する必要がない場合が話し合われ発表されたんですね。
告知する必要がない場合
※発覚から経過期間の定めなし
②対象不動産・通常生活で使用する集合住宅の共用部で①以外の死・特殊清掃が行われた①の死が発生してから概ね３年間が経過した後
③対象不動産の隣接住戸・通常使用しない共用部で発生した①以外の死・特殊清掃が行われた①の死
※事実は発覚からの経過期間の定め無し
しかし①～③に該当しても事件性、周知性、社会への影響等が特に高い場合は告知義務はあります。
業者が調査する必要があるか
【原則】
宅地建物取引業者は周辺住民に聞き込みを行う、インターネットで調査するなど自発的な調査義務はない。売主、貸主、管理会社に過去に生じた事案について告知書等に記載を求めることで通常の情報収集として調査義務を果たしたものとされるため。
まとめ
・業者は貸主、管理会社に「事故があったか？」を確認して調査義務を果たす。
・貸主・管理会社より不明であると回答、または無回答の場合は説明の義務はなし
・紹介する部屋での自然死や不慮の死は早期発見なら説明の義務なし
・紹介する部屋で自殺があっても３年経過すれば説明の義務なし
ただ賃貸マンションでは貸主変更により家主が事故を把握していない場合も多くあります。
弊社では地元密着で経験10年以上のスタッフの知識、近隣で長くお住まいの入居者様、お商売されていらっしゃる方や管理人様たちから公式ではないにしても情報はいただいております。
義務がなくても知っている範囲でお伝えしますのでお気軽にご相談くださいません。
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