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分譲賃貸とは?賃貸物件との違いやメリット・デメリットをご紹介

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カテゴリ:不動産の豆知識

分譲賃貸とは?賃貸物件との違いやメリット・デメリットをご紹介

お部屋探しをしている際に、「分譲賃貸マンション」と書かれた物件を目にすることもあるでしょう。
構造がしっかりしているうえ、設備も整っている物件が多いのが特徴です。
しかし、分譲賃貸ならではの注意点も存在するため、デメリットも理解しておかなければなりません。
そこで今回は、分譲賃貸についてご説明したうえで、賃貸物件との違いやメリットとデメリットについてもご紹介します。

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分譲賃貸とは?賃貸物件との違いを解説

分譲賃貸とは?賃貸物件との違いを解説

分譲賃貸とは、もともと分譲マンションとして購入されたものが、何らかの理由で賃貸物件として貸し出していることをいいます。
しかし、なぜ自己使用目的で購入したにも関わらず賃貸に出すのでしょうか。
一般的に考えられる理由をご紹介します。

住めなくなった

居住用で購入していたものの、事情により住めなくなり賃貸に出しているケースです。
たとえば、分譲マンションを購入し家族で住んでいたけれども、転勤が決まり引越さなければならず、住み続けることが不可能になった場合などが当てはまります。
所有者側からすると、転勤の間、部屋を使用しないのは勿体なく、防犯面やメンテナンス面でも好ましくありません。
その結果、転勤の間は賃貸として家賃収入を得ることを考えるでしょう。
そのほかの理由としては、親の介護のため地元に引っ越すケース、結婚や離婚により世帯人数が変わったために住まなくなったというケースも考えられます。
この場合は、ほとんどの方が自己使用を目的としているため、所有者はサラリーマンであることが多いです。

投資目的だった

最初から、投資を目的として購入し賃貸に出しているケースです。
この場合の所有者は、資産家や投資家であることが多く、賃貸経営に慣れている可能性もあります。
すでに数棟運用していたり、不動産のオーナー専業で所有している場合は、トラブルが発生しても対応に慣れていることが多く安心できるでしょう。

購入者が見つからなかった

分譲として売却予定だったものの、買い手が見つからず売れ残ってしまったケースです。
この場合は、売主が募集方法を販売から賃貸へと変更し、賃貸物件として入居者を募集することがあります。
そのため、所有者は売主自身か、グループ会社の代理オーナーかということになります。
続いて、分譲マンションと賃貸物件の主な違いを3つご紹介します。

設備の充実度

分譲マンションは、長期的に住むことを前提に、自己使用として購入することが多いです。
居住性が重視されることから、設備や共用施設も充実しています。
一方、賃貸物件は、一定期間を想定し居住する方が多いため、設備や施設より立地や利便性が重視される傾向にあります。

リフォームの可否

分譲マンションであれば、マンション規約の範囲内でリフォームすることができます。
壁紙を張り替えたり、間取りを変更したり、新しい設備を導入したりすることも可能です。
しかし、賃貸物件の場合は、所有物ではないため原則リフォームはできません。

発生費用

分譲マンションは、購入時に頭金や登記費用、不動産取得税などの諸費用が発生します。
賃貸物件では、入居時に敷金礼金や仲介手数料などが発生します。
また、継続的に支払う費用として、分譲マンションでは固定資産税や管理費、修繕積立金などがかかるのに対し、賃貸物件では家賃や共益費、更新料などを定期的に支払わなければなりません。
しかし、分譲マンションであれば、住宅ローンや保証料は支払いに終わりがあるため、その後は住居費にかかる支出を抑えることができます。

分譲賃貸のメリットとは

分譲賃貸のメリットとは

ここでは、分譲賃貸のメリットを3つご紹介します。

グレードが高い

賃貸物件では、不動産投資を目的として建てられているため、設備やグレードは必要最低限であることが多いです。
一方、分譲賃貸であれば、自己使用を目的に購入する人をターゲットにしているため、長期間住むことが前提とされています。
そのため、室内の内装や設備のグレードが高く、共用部分も比較的ゆとりがあり、充実した暮らしを送ることができるでしょう。

耐震構造に優れている

一生住むことを前提とし建築されているため、マンション自体も鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が一般的です。
そのため、壁や床も厚く防音性にも優れています。
賃貸物件と比較すると、耐震性や耐火性の面でも優れた仕様になっていることが多いため、安心して使用できるでしょう。

マナーが良い

マンションを購入し住んでいる方が多いため、住人のマナーが良いことが多いのが特徴です。
また、管理人が常駐していることが多く、共用部分がきれいに保たれていたり、異常が発生した場合でもすぐに対応してくれたり、セキュリティ面でも安心して暮らすことができます。

分譲賃貸のデメリットとは

分譲賃貸のデメリットとは

上記では、魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点もございます。
そこで、分譲賃貸のデメリットを3つご紹介します。

管理規約はオーナーごとに異なる

分譲賃貸では、所有するオーナーと賃貸借契約を結ぶことになるため、管理規約もオーナーによって異なります。
内容を確認せずに契約した場合は、トラブルの原因になりかねないため、細かく精査しておきましょう。
たとえば、オーナーの転勤により、照明器具やエアコンなどはそのまま使用するという契約がよくあります。
この場合は、故障し交換したあとであっても勝手に処分することができないため注意が必要です。
賃貸物件であれば故障対応をしてくれますが、分譲賃貸では対応してくれない場合もあります。
家具が残っている場合は、どのように使用するのかを細かく規約に記さなければなりません。
そのほかにも、ペット飼育可能の分譲マンションであっても、オーナーがペット不可としている部屋もあるため注意が必要です。

定期借家に注意

もともと、居住用で購入し、転勤などの理由で賃貸物件として貸し出していた場合、借りれる期間が限定されている場合があります。
オーナーが転勤から戻れば契約更新なしで終了となり、強制的に引っ越しをせざるを得なくなります。
そのため、長く住めないというのがデメリットです。
また、定期借家契約の場合は、オーナーのリスクを考慮し解約時に違約金が発生する可能性もあります。
たとえば、3年契約にも関わらず2年後に契約解除を申し出た場合、残り1年の借り手を探すのは難しいため、途中解約に関しての違約金が発生するケースも多いです。
しかし、その分家賃は低めに設定されていることが多いため、メリットとデメリットを考慮したうえで検討しましょう。

家賃が高い

分譲マンションは、設備が充実しているため、家賃設定も比較的高くなります。
賃貸物件であれば、収益性を重視するため、借りやすい低めの家賃設定にすることが可能です。
しかし、分譲の場合は、一般的な賃貸マンションとの家賃相場を比較することができません。
そのため、付加価値が高ければ入居希望者も多いため、それに見合った家賃を設定していることが多いです。
また、古い分譲マンションでも、リフォームをおこない居住性が高い部屋では家賃が高くなります。
賃貸物件であれば築年数に応じて家賃単価も下がりますが、分譲ではリフォームやリノベーションでお金をかけている分、家賃に上乗せされることが多いです。

まとめ

分譲賃貸とは、もともと分譲マンションとして購入されたものが、何らかの理由で賃貸物件として貸し出していることで、通常の賃貸とは設備の充実度やリフォームの可否、発生費用に違いがあります。
グレードが高く、構造が優れている点がメリットである一方、家賃が高く、管理規約がオーナーごとに異なる点がデメリットです。


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