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賃貸事務所を検索中、定期建物賃貸借契約の物件を見つけ、興味をお持ちの経営者や担当の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、賃貸事務所の定期建物賃貸借契約とはどのような契約なのか、特徴や普通建物賃貸借契約との違いも含めて解説します。
記載事項などの注意点もお伝えしますので、事務所を定期建物賃貸借契約するときにお役立てください。
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事務所などの物件を借りるときは、建物賃貸借契約を締結しますが、定期建物賃貸借契約はそのなかのひとつです。
物件数が多くないため特徴を把握して、契約する際に思い違いをしないよう注意しましょう。
定期建物賃貸借契約の特徴は？
建物の貸し借りに関して契約期間があらかじめ設定してあり、更新できない契約です。
事務所や店舗などの事業用だけでなく、居住用の物件にもあります。
定期建物賃貸借契約は、2000年に始まった比較的新しいタイプの契約です。
従来の契約は、借主が退去する旨を設定した期間内に通知して契約が終了できましたが、通知を忘れる、チャンスを逃すなどにより、自動更新になってしまうこともありました。
そこで、消費者保護の観点から、契約が満了になると手続きをおこなわない限り、更新できないスタイルとして生まれた仕組みです。
期間限定で物件を借りたい事業所に適した契約であることから、建設関係の現場事務所や自社物件の建て替えにともなう仮事務所などに使いやすくなっています。
その他、出店や設立前の準備事務所や災害などのリスクに備えた機能の分散を試験的におこなう場合などにもおすすめです。
契約の延長も可能ですが、契約し直しになるため、中長期や無期限利用には適しません。
期間設定はさまざまあることから、立地や規模、賃料の他、希望する契約期間を検索条件にした探し方もできます。
契約期間や自動更新は可能か？
1年以上の契約期間もありますが、数か月の短期間の物件もあります。
マンスリータイプでは期間が短く、1年では長い場合などに使いやすい設定です。
期間の延長や更新はできませんが、借主と貸主の両者の意見が合致するときは、再契約によってのみ利用できます。
このとき、いったん退去するなどといった必要なく、期間内に手続きが完了すれば、そのまま継続して物件を使うことが可能です。
借主は、契約満了時に退去するつもりであれば事前に通告する義務はなく、再契約を希望するときのみ、事前に貸主側に意向を伝えます。
貸主にしてみると、物件の計画的な運用ができることから物件の空室率の低減に役立ち、次の入居者募集が早期に取り掛かれる点がメリットです。
賃貸事務所の定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借契約との違いは？
建物賃貸借契約には普通建物賃貸借契約もあり、2000年まではこのタイプだけでした。
現在も、住居用では主流になっており、定期建物賃貸借契約であっても契約書に更新に関する記載や説明がない場合は普通建物賃貸借契約になります。
普通建物賃貸借契約とは？
通常、1年以上の賃貸借契約となっており、契約満了を迎えても契約解除の通知を借主と貸主の両者またはどちらかがおこなわなければ自動継続できます。
あらかじめ契約期間を設定しないときもありますが、この場合は1年未満になっていることがほとんどのため、中長期利用を希望する場合は1年以上の物件から選びましょう。
この場合、借主から契約解除を伝えるときは、6か月以上前に伝えなければなりません。
住居用は今も普通タイプが主流になっており、契約解除に関するトラブルを防止する目的で2年単位の契約で設定した期限内に伝えるスタイルが多くなっています。
定期建物賃貸借契約との違いは？
定期建物賃貸借契約では、公正証書による締結のみが有効ですが、普通建物賃貸借契約では口約束など書面以外の契約も可能です。
定期タイプでは公正証書による契約が借地借家法によって規定されているため、それ以外の契約方法は無効になります。
もともと、普通建物賃貸借契約は貸主に有利な契約であるため、契約を更新する際、貸主側の申し入れに対して、借主は正当な理由が必要です。
一方の定期建物賃貸借契約は借主有利の契約であることから、貸主からの契約解除や更新しないなどの申し入れがあった場合、不当な理由の場合は拒否できます。
その他、賃料に関するきまりも大きな違いです。
定期建物賃貸借契約は、減額や増額の請求が借主からも貸主からもおこなえます。
しかし、契約に特約があるときは、特約を優先するため定めに従わなければなりません。
普通建物賃貸借契約では、特約の有無に関係なく、貸主側の増額請求権も借主側の賃料減額請求権も権利として認めています。
そのため、借主の減額請求権を認めない特約は無効です。
とはいえ、貸主の増額する権利だけを行使させないためにも、一定期間増額しない特約を盛り込むことを認めて借主を保護する仕組みになっています。
賃貸事務所として定期建物賃貸借契約を利用するときの注意点
定期建物賃貸借契約では、公正証書を作成するのが条件になっていることから、契約書の記載事項に関する注意点の把握が大切です。
作成業務を借主がおこなうことはありませんが、契約内容を正しく理解するためには、不可欠の知識であると認識しましょう。
定期建物賃貸借契約書の記載事項は？
契約全般に関する内容を記載するため広範囲をカバーしています。
しかし、すべてを把握するのは困難なことから、主な記載事項を理解できるようにしておきましょう。
主な記載事項は、使用目的や賃貸借期間の他、賃料や契約更新に関するものなどです。
使用目的は、契約と異なる利用を避ける目的で記載しますが、迷惑行為をおこなわないよう念押しする意味合いもあります。
違反があった場合、禁止事項との兼ね合いにより、契約解除の正当な理由に該当することを、借主は知っておくべきです。
そのため、必ず本当の使用目的を記載し、禁止事項に抵触しない使い方をしなければなりません。
禁止事項とは貸主が設定するものであり、使用目的以外の利用を禁止する他、契約者以外への譲渡や又貸しを禁ずる内容が一般的です。
この他、禁止まではしないものの、制限をする行為として、原状回復できないリフォームなどがこの事項に記載してあります。
契約更新や賃料の記載事項を確認するときの注意点とは？
契約更新は、賃貸借契約期間が満了を迎える1年～6か月前までに、貸主が更新しないことを伝えます。
この告知がない場合は、借主が希望すると定期建物賃貸借契約であっても自動継続になる点に注意しましょう。
もちろん、借主が希望しない場合は、契約は満了となることから退去は可能ですし、告知があった場合でも、契約を更新したいときは再契約の申し入れも可能です。
しかし、更新しない告知があった場合は、再契約の条件である両者の合意は成立しないため、移転先を探すなどしましょう。
中途解約に関しては、別途記載項目を設けているため、注意点として一読すべきです。
賃料に関しては、増額に関する特約以外が記載してあります。
毎月の賃料の他、日にちや支払い方法に関してですが、共益費や敷金などは別途項目を設けて記載してあるため、細部まで必ず確認しましょう。
まとめ
定期建物賃貸借契約とは、賃貸事務所などの契約の種類であり、事前に契約した期間が満了になると、更新しないタイプです。
継続したい場合は再契約しますが、公正証書による書面での契約以外は無効になります。
普通建物賃貸借契約との違いや特徴を理解し、記載事項の確認をおこたらないようにしましょう。
大国住まい スタッフブログ編集部
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