賃貸物件を借りる際は、2年間という契約になることがほとんどです。
ではどうして契約期間が2年間に設定されるのか、また契約の種類や更新について詳しくみていきましょう。
また途中解約をしたい場合の違約金の問題や、解約の方法など重要な点についても併せてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら賃貸物件の契約期間が2年間であることが多いのはなぜか
賃貸物件を借りる賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
まず普通借家契約ですが、これは契約期間が１年以上に設定されており、一般的に借家の場合はこちらの契約となることが多くなります
契約期間満了時にはとくに正当な事由がない限り、更新手続きがおこなわれますので、そのまま住み続けることがきるのが特徴といえるでしょう。
次に定期借家契約ですが、これは契約更新をおこなわない契約で、期間満了時に契約が終了します。
この定期借家契約は通常、飲食店などの店舗で導入されるもので10年以上の契約期間を設け、長期的に安定して営業できるように考えられたものです。
もちろん契約期間を満了したときに、貸し手と借り手の間で合意があれば、更新ではなく再契約することで営業を続けることができます。
またウィークリーマンションなど、短期間の入居を目的としている物件は１年未満の契約となりますのでほとんどの物件で定期借家契約となっています。
さて戸建てやアパートを借りる際の普通借家契約についてですが、このときの契約期間はほとんどの場合、2年間と定められています。
なぜ2年という設定が多いのかということですが、これは借地借家法の29条が関係し、1年未満の契約期間の場合は「期間の定めがない物件」の扱いとなるためです。
この期間の定めがない物件では、解約時に前もって連絡をしなければならなくなっているため、大家さんにとって不利な契約となるわけです。
またライフスタイルの多様化により、契約の期間が3年では借り手側からすると少し長く感じ敬遠されがちになりますので、ちょうどいいタイミングとして2年が採用されています。
逆に貸し手である大家さんからしても、短期間の契約にすると空室ができやすいため、長期的に安定した家賃収入を確保するためにも2年契約が最適なのです。
賃貸物件の契約期間満了時の更新について
賃貸物件は通常大家さんと普通借家契約を結ぶことで、定められた期間内をそこで生活することが約束されるわけですが、それでも契約期間が満了になる日は来るのです。
普通借家契約では２年間の契約が多いのですが、契約満了期間が迫ってきたときに、借り手がまだ住み続けたいという状況であればどうなるのでしょう。
借主のなかには、何らかのアクションを起こさなければ、知らないうちに契約が終了し、立退きを要求されるのでは、といった不安を持つ方もいることでしょう。
ただ実際は、契約満了が近づいてくると大家さんや管理会社から更新の通知が、その入居者宛てに届くようになっていますのでご安心ください。
そこで引き続き契約をおこないたいのであれば、入居時と同じように再度契約書を取り交わすことになり、双方で同意が得られれば今まで通りそこに住むことができます。
もし、満了日が近づいてきても大家さんや管理会社から連絡がない場合は、契約の確認を取る必要がありますので、すぐに確認しましょう。
ただ満了日を知らずにそのまま更新手続きもせず、いつの間にか契約期間が満了を迎えていたといったケースでも、定期借家契約でなければ住み続けることはできます。
その場合は、大家さん側で自動更新をしてくれていることが考えられますが、契約書を残して正式に更新する方が良いので、改めて手続きをしてください。
ではその更新手続きに必要なものについてですが、まずは契約者の印鑑と場合によっては保証人の印鑑証明書も必要ですので、前もって保証人と連絡を取り合っておきましょう。
そして気になるのがそこで発生する費用で、更新の際には更新料の支払いを求められることになり、とくに関東地方ではこの習慣が顕著に見られます。
この更新料は、地域や大家さんによって考え方に違いがあり徴収をしないところもありますので、最初の契約時に確認しておくといいでしょう。
更新料の額についてですが、更新後の賃料の1か月分といったところが多いようで、ここに管理会社に支払う事務手数料が加わり、金額としては同じく賃料1か月分程度となります。
ほかにも入居時に家財保険への加入が義務付けられていたのであれば、その保険も同時に更新することになりますので、再加入の保険料が必要です。
また契約期間内に賃料が改定されている場合があり、これは賃貸借契約においてその条項がありますので、更新の際にはその賃料の差額を求められる場合があります。
もし定期借家契約であれば、満了とともに自動的に契約は終了となりますので、立ち退くか新たに合意のうえで再契約をすることになります。
賃貸物件は契約期間を残して途中解約できるのか
たとえば普通借家契約で契約期間が2年だったとした場合、その２年が来る前に転勤や結婚、新居購入などの理由により立ち退くことになれば、違約金が発生するのでしょうか。
住居の住み替えはどんな場合も都合よく、契約が切れるちょうど２年というわけにはいかず、ほとんどの場合は契約の途中となるはずでしょう。
つまり入居者のほとんどが更新月を待つことなく引っ越していくのですが、そのすべての方が違約金を支払っているわけではありません。
結論としては、中途解約であっても違約金は発生しないわけですが、それでも契約時のルールや物件によっては違約金を支払うことになります。
途中解約に関しては契約書に特約として認められていることがほとんどですので、そこに記されている解約予告期間を守りさえすれば問題はないのです。
解約予告期間は多くの場合、1か月前までとされていますのでその期限までに大家さんや管理会社に退去の連絡を入れておき、その後退去の手続きをおこないましょう。
この連絡はもちろん電話という方法でも構いませんが、その場合言った言わない、聞いた聞いてないなどのトラブルの原因になりかねません。
そういったことが起こらないよう、事前の通知としてはFAXや書面など形で残る形式にすることで後々のトラブルを避けることができます。
途中解約については、入居前のされる重要事項説明で説明をされますので、予告期間やルールなどについてしっかりと事前確認しておくことが重要です。
このルールを守らなかった場合、違約金が発生するわけですが、なかには残存期間分の家賃を違約金として支払うといった特約になっていることもありますので注意してください。
また入居期間が1年未満の場合においても特約として、違約金の支払いが記されていることもありますので、こちらも重要事項説明時に確認しておきましょう。
まとめ
賃貸物件は多くの場合、2年間という契約期間の縛りがあります。
ただ、都合よく更新月に引っ越しが重ならなかったとしても、原則、違約金が発生することはありません。
しかし途中で解約するわけですから、貸主と借主双方が気持ちよく契約を終了できるようルールとマナーを守るようにしましょう。
そのためには、入居時に説明さえる重要事項説明の内容をメモをしたり、渡される賃貸借契約書などを大切に保管しておくとよいでしょう。
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