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賃貸マンションでどこまで大家さんに修理のお願いできるのか?

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カテゴリ:不動産の豆知識
エアコンの不具合、水道の根元から水が漏れてる、トイレが詰まった・・
など入居後の問題はどこまで大家さんが対応してくれるのでしょうか?
家賃払ってるんだからこれくらい対応してよと思う方もいるかもしれませんが、すべて大家さんが対応するものではありませんので解説させていただきます。


大家さんの修繕義務

賃貸借契約は、大家さんが部屋を貸して、入居者は賃料を払うことを約束をするものです。
<入居者の家賃支払い義務><大家の賃貸物件を使用収益させる義務>が対等にあるため、家賃を払ってもらう以上、大家さんには部屋をきちんと住む目的をはたす状態にして提供するのが前提です。
従って入居者が使用するにあたって支障がある場合は大家さんには修繕する義務が発生します。
これを貸主の修繕義務といいます。

どこまで修繕義務があるのか

【どの範囲】
建物の躯体、内装、設備など大家が提供したもの全て。

【どこまで】
社会通念上、契約の趣旨に従った(賃料に見合った)使用収益ができる程度まで。
修繕するにしても、もともと貸した同等の状態までで、それ以上の義務はなし。

【どんな場合】
①、貸主が提供した設備である
②、借主のせいで故障、汚れた訳ではない
③、故障や汚れが生活に支障が出る
④、修繕できる
※④は物理的・技術的だけでなく「修繕するなら新築した方が安い」など金額的なことも考慮します。

修繕できない場合は契約履行できないので契約終了、もしくは修繕できなくても住めるが、部分的に修繕できない場合はそれに見合った賃料減額で対応するのが一般的です。

例【電球が切れたので交換して欲しい】
①~④を満たしますので大家さんには修繕義務が発生し、電球交換しないといけませんし、入居者が実費で交換した場合はその費用を大家に請求することも可能です。
※元の状態までが義務なので高価なLEDに交換した場合は請求できません。

例【給湯器の故障でお湯が出ない】
電気、ガス、水道などライフラインは設備です。
①~④を満たすので大家さんの修繕義務です。

例【エアコンが古くなったから最新のものに交換して欲しい】
貸主に修繕義務はありません。
ただ「古くなったから」が理由で性能上に支障がなければ③を満たしてないためです。

例【壁紙が剝がれたので張り替えて欲しい】
貸主に修繕義務はありません。
こちらも生活に支障があるとまでは判断されないので③に該当しません。

例【エアコンの効きが悪いので交換して欲しい】
③と④は該当しますが①と②が要注意です。
もし借主がフィルター清掃をしていない、内部洗浄を何年も怠った善管注意義務違反となれば②は該当せず、貸主の修繕義務はありません。
また契約前の重要事項説明で「性能保証はなし」「前入居者が設置したもので貸主による設備ではない」など説明を受け、それを承知で入居しているならば①に該当せず貸主の修繕義務はありません。

入居者が原因での故障や汚れ

借主の故意過失が原因による故障や汚れに関しては大家は修繕義務を負いません。
人のものを壊したということで不法行為、契約違反にあたりますので、借主は損害賠償の義務を負います。

入居者原因でよくあるトラブル
・便座が割れた
・洗濯ホースがはずれて水漏れ
・玄関キーを失くした
※保険会社が対応してくれる場合があるので、火災保険加入、更新時期を忘れ無いようにして下さい。

・エアコン設置やインターネット回線引き込みのために外壁に穴を空けた
※許可をとらずに工事されると多額の原状回復費用になるので、借りる前、もしくは工事の前には大家には相談し許可をとるようにして下さい。

大家さんは特約で修繕義務を回避

修繕義務である以上、契約書に「修繕費用は借主負担とする」と記載しても効力はありません。

しかし、日常的な使用で発生する破損で、少額なものでしたら特約に記載することで借主負担とすることができます。
電球交換や、蛇口のゴムパッキンの劣化など生活していて消耗するものまで全て対応するには大家側に負担が大きいためです。

具体的な記載例

借主は、本項第一号から第七号に掲げる修繕は、貸主への通知及び甲の承諾を要することなく、自らの負担において行うことができ、甲は修繕義務を負わない。

 一 畳の取替え、裏返し

 二 障子紙の張替え、ふすま紙の張替え

 三 電球、蛍光灯、ヒューズ、LED照明の取替え

 四 給水栓、排水栓の取替え

 五 蛇口のパッキン、コマの取替え

六 風呂場等のゴム栓、鎖の取替え

 その他費用が軽微な修繕


このように具体的に記載した有効な特約により日常生活の消耗品や、軽微な修繕は入居者負担になるということです。

大家が対応、修繕してくれない場合

では設備を自分が壊したわけでなく、生活に支障が出ているのに大家さんが修繕してくれない場合はどうしたらいいでしょうか?

1、自分で修繕して費用を請求する
何度も修繕依頼しても対応してくれないため、自分で修繕した場合は、修繕にかかった費用を大家に直ちに支払ってもらう権利があり、家賃と相殺することも可能です。
※修繕は原状回復まで、さらに良く改良する等は大家の修繕義務の範囲を越えますので費用の請求はできません。

2、家賃の減額請求をする
大家が修繕義務を果たさないために生じた不利益に応じた賃料の減額請求権があります。
・給湯設備の故障によりお湯が出ないまま数日生活をすることになった
・雨漏りにより寝室が1部屋使えなくなった
など部屋は使用はできるが部分的に使えない場合はその度合いに応じて賃料を下げたり、免除してもらいましょう。

3、家賃の支払い拒否、または退去する
大家さんが修繕義務を果たさず使用収益に支障が出る場合は、賃料の一部または全部の支払いを拒否することも可能です。
ただし3ヶ月以上家賃を支払わないと「信頼関係が破綻した」とみなされて大家さんから強制退去の手続きをされることもあるので一部は入金し、修繕してくれるよう促してください。

ここまで頑なに修繕を拒む大家さんの場合は管理会社や仲介業者に相談して間にはいってもらうのがいいでしょう。
今後もこのようになるのが不安な場合は「契約違反、債務不履行」を理由に引っ越し代など損害賠償を請求して引っ越すことを検討されるのもひとつです。

まとめ

大家さんに修繕をお願いできるのは
・契約上、設備である
・自分が原因で壊した、汚したわけではない
・それによって生活に支障が出る
場合ですね。

大家さんによっては「良い入居者さんには長く住んで欲しい」との思いもあるでしょうから、トラブルなく家賃もきっちりお支払いされてるのであれば「これはお願いできるかな?」と思う軽微なものでも相談してみたら意外に快く対応してくれるかもしれません。
なにかお困り事があれな一度、大家さんに相談してみてはいかがでしょうか。

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TEL 06-6567-8945
Mail daikoku@sumai-wjc.co.jp


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