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ゼロゼロ物件じゃなくても短期違約金は払わないといけない?

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カテゴリ:不動産の豆知識
最近では敷金・礼金0円のお部屋(いわゆるゼロゼロ物件)も当たり前のようになってきて、入居者様からするとお部屋を借りやすくなった一方で、切り離せない特約事項が【短期解約による違約金】があります。

例えば入居から半年後に退去しようとしたら違約金として賃料2ヶ月分を請求されました・・
これって払わないといけないの?


短期解約による違約金とは?

家主の収入は家賃のみです。
家賃の一部には設備の維持、現状回復費など“将来お部屋を貸すためにかかる貸主の負担費用”も含まれます。
【短期解約による違約金】とは短期で解約され負担費用に充てるべき金額が足りなくなることを防ぐ為の特約事項です。

違約金が設定される理由

違約金を設定するのはなぜ?
上記で簡単には説明したように“短期間で退去されると貸主の損になるから”です。

貸主はお部屋を貸す際は基本的に玄関の鍵交換をし、リフォームや清掃を業者に依頼して室内をきれいにして入居者様にをお部屋を提供します。
1Rのお部屋でも壁紙を張り替えて、清掃するだけで10万円前後は必要になりますし、鍵交換も1~2万円、また仲介業者に入居者を斡旋してもらえば賃料50%の仲介手数料を支払う必要もあります。
リフォーム期間は家賃は入りませんし、すぐに入居者が付かなければ空室期間に見込めた賃料がマイナスになります。

礼金をいただいた場合はそれをリフォーム代などに充てますが、礼金0円で契約した場合は短期間で入居者が退去されると、その都度、上記費用とリスクがついてまわり安定収入は見込めません。

そのために短期で解約されないよう、また、短期で退去されても最低限のリスクで済むように【短期解約による違約金】が設定される訳です。

違約金の相場は?

大阪での短期違約金のは以下のような金額が多いです。
1年未満に解約すると賃料2ヶ月分相当
2年未満に解約すると賃料1ヶ月分相当

違約金2ヶ月分は妥当?

短期解約違約金に似た裁判で平成23年に「敷引特約」と「更新料特約」に関する最高裁の判例がでています。
・家賃175,000円
・敷金100万円、敷引き60万円
・1年毎の契約更新料として賃料2ヶ月分
つまり敷金については解約時に60万円引かれた40万円返金と、1年に賃料14ヶ月分を支払う事について以下のように判断しました。
①契約書に消費者の負担額が明確に記載されて合意していること。
②その内容が信義則に反して不合理な内容でないこと。
③その金額が不当に高額でないこと。

最高裁の判断に沿っていえば
更新料の2ヶ月が不当に高額でないことからみて「契約書」に「1年未満の解約は違約金として賃料2ヶ月分」と明記され合意して契約がなされていれば違約金に関しても金額は不当に高額ではなく妥当であるとなります。

必ず払わないといけない?

1年未満の解約で賃料2ヶ月分は金額的にも妥当であり支払う必要があります。
また仲介業者の【宅地建物取引士】から契約前に【重要事項説明書】の説明を受け、重要事項説明書と契約書に署名・捺印してしまうと、後々に無効を主張することは困難です。

この重要事項説の際に不当な金額ではないか?不明な点はないかを確認したうえで、特約に関して十分理解して捺印してください。

まとめ

敷金・礼金0円(ゼロゼロ物件)と【短期解約による違約金】はセット契約が一般的です。
初期費用をおさえて入居できるメリット、短期で退去するデメリットを理解したうえでお部屋選びをお願いします。

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